التكلفة الحقيقية للشراء في دبي: كل رسم، سطراً بسطر

ثمّة سبب يجعل المشترين الدوليين يفضّلون دبي على لندن أو باريس أو سنغافورة: لا ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع عقار سكني، ولا ضريبة إرث على العقار في الإمارات، ولا قيد على تحويل حصيلة البيع إلى الخارج. وما تتقاضاه دبي بدلاً من ذلك تكلفة صفقة تُدفع مرّة واحدة، ومُثقلة على يوم نقل الملكية.

وهذه هي الفاتورة كاملة لشراء عقار جاهز في السوق الثانوية. والأرقام هي السارية خلال 2026؛ النسب ثابتة، والرسوم المقطوعة تُعدَّل من حين إلى آخر.

الرسوم الحكومية

تُحسب الـ4% على قيمة البيع المسجّلة في الدائرة، لا على تقييم. والعُرف أن يدفعها المشتري كاملة. والقانون لا ينصّ على ذلك، وفي سوق هادئة قد يوافق البائع على التقاسم — لكن فقط إن دُوّن ذلك في النموذج F قبل التوقيع.

الرسوم الخاصة

إن كنت ستأخذ رهناً

التمويل يضيف أربعة بنود، وأشهرها نسياناً في التفاوض هو رسم الترتيب.

• تسجيل الرهن: 0.25% من مبلغ القرض زائد 290 درهماً، تُدفع للدائرة عند النقل.
• رسم ترتيب البنك: عادة 0.5% إلى 1% من القرض. وهو يُخفَّض أو يُسقَط كثيراً — فاسأل.
• رسم التقييم: 2,500 إلى 3,500 درهم زائد الضريبة، تُدفع قبل الموافقة وغير مستردّة إن تعثّرت الصفقة.
• تأمين الحياة والعقار: يطلبه معظم المقرضين؛ احسب 0.2% إلى 0.4% من القرض سنوياً لتأمين الحياة، وأقل لتأمين المبنى.

وعلى قرض بنسبة 70% مقابل تلك الشقة بثلاثة ملايين — أي 2.1 مليون درهم — تضيف تكاليف التمويل نحو 21,000 إلى 32,000 درهم مقدّماً، ليبلغ إجمالي تكاليف الدخول نحو 7%.

الشراء على الخارطة يُحسب بطريقة مختلفة

في الشراء المباشر من المطوّر تظلّ الـ4% مستحقّة، لكنها تُدفع عند التسجيل في «أوقود» — السجل المؤقّت للوحدات التي لم تُبنَ بعد — لا على سند ملكية. وكثيراً ما يتحمّلها المطوّر كلّها أو بعضها كحافز، وهذا الحافز مال حقيقي لا تسويق. والذي ينبغي أن تتحقّق منه بدلاً من ذلك:

• هل أُسقطت الـ4% فعلاً أم أُجّلت فقط إلى التسليم؟
• رسم التنازل إن بعت قبل الإنجاز، وغالباً 2% إلى 4% من السعر الأصلي، إضافة إلى شهادة عدم اعتراض ونسبة سداد دنيا — عادة 30% إلى 40% — قبل السماح بالتنازل أصلاً.
• هل هناك رسم إداري أو رسم بنية تحتية عند التسليم، وكم؟
• رقم حساب الضمان. فكل مشروع على الخارطة في دبي ملزم بإيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان خاضع لإشراف مؤسسة التنظيم العقاري بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007. ادفع في حساب الضمان، لا في حساب شركة ولا حساب فرد.

إن أسقط المطوّر الـ4% فذلك نحو 120,000 درهم على وحدة بثلاثة ملايين. وهو أكبر بند قابل للتفاوض في سوق دبي.

ما يكلّفك العقار بعد أن تملكه

هنا يسكن الحساب الطويل الأجل فعلاً، وهنا تتفكّك العوائد المعلنة.

رسوم الخدمة هي البند الذي يحدّد ما إذا كان العائد الإجمالي 6.5% سيصير صافياً 5.4% أو 4.1%. نستعرضها مبنى مبنى هنا.

وعند البيع

لا ضريبة على أرباح رأس المال. ستدفع عمولة وساطة البائع إن استعنت بوسيط — و2% هي المعيار كذلك — ورسم فكّ رهن بنحو 1,500 درهم إن كان العقار مموّلاً، وشهادة عدم الاعتراض من المطوّر. والمشتري يدفع الـ4%. وصافياً، فإن الخروج من دبي رخيص بالمعايير الدولية؛ إنما الدخول هو ما يحتاج إلى ميزانية.