القانون
قانون الإيجارات في دبي للمالكين: الزيادة والإشعارات والإخلاء
دبي سوق مواتية للمالكين، مع قيد واحد صارم: لا يجوز لك رفع الإيجار إلى ما يتحمّله السوق، ولا مطالبة المستأجر بالمغادرة كما تشاء. والقواعد قصيرة ومحدّدة، وتُخالَف كثيراً عن غير قصد.
يتضمّن الإطار الإيجاري في دبي عدداً قليلاً من التشريعات: القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديله بالقانون رقم 33 لسنة 2008 في شأن العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات، والمرسوم رقم 43 لسنة 2013 في شأن زيادة الإيجارات. وهي نصوص قصيرة. ومعظم ما يخسره المالكون في مركز فضّ المنازعات الإيجارية يأتي من الإجراء لا من الموضوع.
سجّل عقد الإيجار، فكل ما بعده يعتمد عليه
كل عقد إيجار في دبي يجب تسجيله في «إيجاري»، سجل الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك. والتسجيل يُنتج رقم العقد الذي يحتاجه المستأجر لهيئة الكهرباء والمياه ولطلب الإقامة ولتسجيل الأبناء في المدارس — ويحتاجه المالك لرفع الدعوى. والعقد غير المسجّل ليس باطلاً، لكنه يضعك في موقف إجرائي أضعف فوراً، وهو أول ما يطلبه المركز.
سقف زيادة الإيجار
هذه أكثر قاعدة يُسيء الناس فهمها. فبموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، يتوقّف ما يجوز لك رفعه كلّياً على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن مؤشّر السوق، والمؤشّر هو متوسط مؤسسة التنظيم العقاري المنشور لعقار مماثل في المنطقة نفسها.
| الإيجار الحالي مقابل متوسط المؤشّر | أقصى زيادة |
|---|---|
| أدنى بما لا يتجاوز 10% | لا تجوز الزيادة |
| أدنى بـ11% – 20% | 5% |
| أدنى بـ21% – 30% | 10% |
| أدنى بـ31% – 40% | 15% |
| أدنى بأكثر من 40% | 20% |
ويترتّب على ذلك أمران يفاجئان المالكين الجدد. أولاً، إن كان مستأجرك يدفع عند متوسط السوق أو قريباً منه، فلا يجوز لك رفع الإيجار هذه السنة إطلاقاً، أيّاً كان ما تطلبه الوحدات المماثلة حديثاً. وثانياً، السقف على نسبة الزيادة لا على الرقم النهائي — فالإيجار الأدنى بـ45% عن المؤشّر لا يرتفع إلا 20%، وهو ما يبقيه دون السوق. واللحاق يستغرق دورات عدّة.
المؤشّر الآن هو «المؤشّر الذكي للإيجارات»
استُبدل مؤشّر الإيجارات في 2025 بـالمؤشّر الذكي للإيجارات، الذي يسعّر لكل مبنى لا لمنطقة عامة، ويأخذ في الحساب جودة المبنى وعمره ومرافقه وصيانته.
والأثر العملي أن برجين في المجتمع نفسه قد يحملان الآن قيمتين مختلفتين اختلافاً جوهرياً في المؤشّر، بعد أن كانا يتشاركان قيمة واحدة.
فتحقّق من قيمة المؤشّر لمبناك قبل إرسال الإشعار، لا من رقم المنطقة. والحاسبة منشورة من دائرة الأراضي والأملاك.
تسعون يوماً، كتابةً، وإلا فلا شيء
لتغيير أي شرط من شروط الإيجار عند التجديد — الإيجار أو عدد الشيكات أو المدّة — يجب إشعار المستأجر قبل تسعين يوماً على الأقل من تاريخ الانتهاء، إلا إذا اتّفق العقد صراحةً على مدّة أخرى. وكتابةً.
وإن فاتتك التسعون يوماً، تجدّد العقد بالشروط نفسها سنة أخرى. وهذا أشهر خطأ يقع فيه المالكون في دبي، ولا علاج له: فالإشعار المُبلَّغ قبل ستين يوماً عديم الأثر ببساطة. فدوّن الموعد في يوم بدء الإيجار.
الزيادة المبرّرة والمعقولة والعادلة لا تساوي شيئاً إن أُبلغت في اليوم الخامس والثمانين.
الإخلاء: إشعار الاثني عشر شهراً
لا يجوز للمالك إخلاء المستأجر أثناء المدّة. وعند انتهاء مدّة الإيجار، يجوز الإخلاء للأسباب الواردة في المادة 25(2) من القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته، وفقط بـإشعار كتابي مدّته اثنا عشر شهراً يُبلَّغ عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل.
والأسباب المسموح بها ضيّقة:
- رغبة المالك في بيع العقار.
- حاجة المالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى إلى العقار للاستخدام الشخصي، وألّا يكون لديه عقار آخر مناسب.
- حاجة العقار إلى هدم أو إعادة بناء، أو ترميم شامل لا يمكن تنفيذه مع بقاء المستأجر، بتقرير من البلدية.
- كون العقار في حالة تستوجب الهدم لأسباب تتعلّق بالسلامة، بتأكيد من الجهة المختصّة.
وبصورة منفصلة، تجيز المادة 25(1) إنهاء العقد أثناء المدّة لتقصير المستأجر: عدم السداد خلال ثلاثين يوماً من مطالبة رسمية، أو التأجير من الباطن دون إذن، أو الاستخدام غير المشروع، أو إحداث ضرر جوهري، أو الإخلال بالتزام تعاقدي بعد الإنذار. وهذه أسباب محدّدة ويجب إثباتها.
وأمران يخطئ فيهما المالكون: البيع لا ينهي الإيجار — فالمشتري يرث المستأجر والعقد، وإشعار الاثني عشر شهراً لا ينتقل تلقائياً إلا إذا كان قد بُلِّغ تبليغاً صحيحاً قبل البيع. والإشعار الصادر بحجّة الاستخدام الشخصي يُلزمك بعدم تأجير العقار لمستأجر جديد لمدّة بعده؛ وفعل ذلك يفتح الباب لمطالبة بالتعويض.
الشيكات والتأمين وصغير الخط
- السداد يكون عرفاً بشيك إلى أربعة شيكات مؤجّلة للسنة، وقلّة الشيكات تحظى بإيجار أدنى. والإيجار بشيكات شهرية يزداد شيوعاً ويُسعَّر عادة أعلى بـ3% إلى 5%.
- مبلغ التأمين يبلغ عادة 5% من الإيجار السنوي للوحدة غير المفروشة و10% للمفروشة. وهو مستردّ بعد خصم كلفة الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك المعتاد، وهو ليس مال المالك.
- الصيانة. ما لم ينصّ العقد على غير ذلك، يتحمّل المالك الصيانة الكبرى والمستأجر الإصلاحات الصغيرة. فحدّد العتبة في العقد — و500 أو 1,000 درهم للحادثة هو التقسيم المعتاد — لأن «الكبرى» تُتنازع عليها قضائياً بغير ذلك.
- رسم الإسكان بنسبة 5% من القيمة الإيجارية السنوية التزام على المستأجر في الإيجارات السكنية، ويُحصَّل شهرياً عبر فاتورة الكهرباء والمياه.
إن تعثّر الأمر: مركز فضّ المنازعات الإيجارية
تُرفع المنازعات إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك، لا إلى المحاكم العادية. ورسم الرفع 3.5% من الإيجار السنوي، بحدّ أدنى 500 درهم وحدّ أعلى 20,000 درهم. وتُنظر القضايا سريعاً بالمعايير الدولية — فحكم أول درجة في أسابيع أمر طبيعي — والمركز منصف عموماً، وهذا يعني عملياً أنه يطبّق الإجراء بصرامة على الطرفين.
وما ستحتاجه: العقد المسجّل في «إيجاري»، وسند الملكية، وإثبات تبليغ الإشعار تبليغاً صحيحاً وتاريخه، وسجل المدفوعات، وأي مراسلات كتابية. فإن غاب أحدها، صار وجه موقفك أقلّ أهمية مما تحبّ.
ولا شيء من ذلك يجعل دبي سوقاً عسيرة على المالكين. فالشغور منخفض، والطلب عميق، ولا ضريبة على الإيراد. إنما يعني أن التقويم والكاتب العدل جزء من الاستثمار. حساب العائد هنا.
